1. UMA VENDA TRANQUILA, TENHA OS SEUS DOCUMENTOS PRONTOS
Se leu as etapas de compra, compreenderá a relevância da documentação do imóvel e a importância de fornecer documentos actualizados, quando e se decidir vender, pois isso ajudará a facilitar o processo.
Não se esqueça de que haverá vários documentos que o agente imobiliário que está a tratar da venda (para poder publicitar corretamente o imóvel), ou os compradores, irão certamente pedir ao vendedor. Estes documentos devem refletir o que é esperado. A Certidão da Conservatória do Registo Predial não deve refletir qualquer problema com a propriedade, incluindo as áreas e as descrições da propriedade, bem como com a identificação dos proprietários. Por vezes, na sequência de um divórcio ou de um falecimento, o registo pode ficar desatualizado e não refletir a atual situação jurídica da propriedade. O mesmo pode acontecer no departamento fiscal, se os proprietários tiverem efectuado obras na propriedade que tenham consequências no valor fiscal. Tudo isto deve ser atualizado.
O certificado energético e a ficha técnica do imóvel são obrigatórios, se a licença de habitabilidade tiver sido emitida depois de 30 de março de 2004.
2. ESTAR CIENTE DOS IMPOSTOS SOBRE AS MAIS-VALIAS A PAGAR APÓS A VENDA
Os proprietários podem decidir vender o seu imóvel por um valor que têm em mente (normalmente e felizmente com lucro), e não se apercebem que pode haver um imposto sobre as mais-valias (IAC) significativo a pagar. É, na nossa opinião, essencial que estes cálculos sejam corretamente efectuados antes de qualquer acordo final, para que o vendedor saiba com o que contar. É preciso ter em conta que, por vezes, o preço que os vendedores se recordam de ter pago pelo imóvel aquando da sua aquisição não é necessariamente o valor a considerar para efeitos de cálculo da base de incidência do IAC (note-se que os preços dos móveis não são susceptíveis de serem tributados em sede de IAC). Por outro lado, existem vários custos (impostos, inflação, registo notarial), para além de (honorários da imobiliária na venda, ou facturas de benfeitorias) que podem ser utilizados para reduzir substancialmente a fatura fiscal.
Em certas ocasiões, o vendedor pode estar a vender o imóvel por um preço inferior ao VPT (Valor Patrimonial Tributário) real e, de acordo com as regras fiscais, o serviço de finanças irá exigir o pagamento de impostos, como se tivesse vendido o imóvel pelo valor do VPT.
Existem ainda algumas situações específicas em que o vendedor pode efetuar o reporte das mais-valias. Se o imóvel que está a ser vendido for a residência principal do proprietário e este tiver a intenção de comprar outro imóvel para sua residência principal, o montante de IAC a pagar dependerá do valor da compra do novo imóvel.
3. TENHA EM CONTA AS CONSEQUÊNCIAS EXACTAS DA VENDA DO SEU IMÓVEL
Os imóveis podem estar sujeitos a direitos de preferência a exercer em função da sua localização, relevância histórica ou arquitetónica. Este direito será exercido quer pela Câmara Municipal onde se situa o imóvel, quer pelo Estado Português (através da Direção Geral do Património Cultural). Nestes casos, antes da transação, os vendedores devem avisar e “oferecer” a condição de venda a quem de direito. Se tal não for feito corretamente, a venda pode ser considerada nula com as respectivas consequências.
Se o proprietário fizer alguma alteração na sua propriedade num terreno registado como Agrícola, por exemplo, fica limitado a vender a sua propriedade dentro de um determinado período de tempo. É o chamado “ónus de inalienabilidade”.
É também importante que os vendedores tenham conhecimento de qualquer tipo de irregularidade no licenciamento do seu imóvel (garagem ou outra parte do imóvel). É aconselhável que esta informação seja revelada ao comprador imediatamente antes de qualquer oferta. É muito comum que os compradores solicitem uma vistoria e façam questão de divulgar esse facto no seu relatório. Normalmente, este facto obriga a uma renegociação, que poderia ter sido evitada se os vendedores tivessem revelado este facto inicialmente.
4. PREPARAR A ESCRITURA
Normalmente, os proprietários são obrigados a fornecer todos os documentos que serão verificados pelo notário na escritura (documento de registo e fiscal, licença de habitação, certificado energético e ficha técnica). Mesmo que habitualmente estes documentos sejam verificados antes da assinatura do contrato-promessa, é importante que os proprietários estejam cientes de que estes documentos podem entretanto caducar. Se houver uma hipoteca sobre o imóvel, será necessário contactar o banco em tempo útil, para que na data da escritura o documento seja atualizado em conformidade.
5. NÃO SE ESQUEÇA DAS OBRIGAÇÕES PÓS-ESCRITURA
Finalmente, nunca é demais lembrar que, após a escritura, os proprietários devem verificar se os compradores transferiram os contratos de serviços públicos ou se apenas contrataram diretamente com o fornecedor. A ideia é ter a certeza de que nenhum contrato será mantido em vigor em nome dos vendedores. É importante que cancele todos os contratos para evitar pagamentos desnecessários (apólices de seguro, contratos de internet ou de box, etc.).
Os vendedores devem também ter em conta que será necessário apresentar as declarações de mais-valias às Finanças (mesmo que não haja imposto a pagar), uma vez que é obrigatório declarar a venda de um imóvel. Existem prazos específicos a cumprir e penalizações para quem não cumprir esta obrigação.
Informação fornecida pelo conceituado advogado Tiago Gonçalves Luis, do escritório Tiago Luis, Josue Coelho & Associados International Law, em Faro. Para mais informações, contactar o escritório de advogados em:
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