1. INVESTIGAÇÃO SOBRE O ESTATUTO JURÍDICO DA PROPRIEDADE

É fundamental fazer uma análise completa dos documentos principais actualizados do imóvel –

• Certidão da Conservatória do Registo Predial – Revela o correto registo da propriedade em nome dos vendedores, quaisquer ónus ou encargos que afectem a propriedade, bem como qualquer outra informação relevante que o comprador deva ter conhecimento – (é também aqui que os nomes dos compradores serão apresentados após a conclusão da aquisição para comprovar a propriedade);
• Certidão do Serviço de Finanças – Esclarece algumas informações relevantes sobre a perspetiva fiscal, como o VPT – Valor Patrimonial Tributário – que permitirá o cálculo dos impostos anuais a pagar.
• Plantas Aprovadas e Licença de Habitação – Estes documentos, devidamente conjugados, permitirão ter uma visão preliminar do imóvel – no entanto, nos dias de hoje consideramos essencial, principalmente nas aquisições de moradias, que seja efectuada uma vistoria adequada ao imóvel, não só para verificar a “solidez” das suas condições de construção, mas também para perceber se as plantas aprovadas para o imóvel correspondem a 100% com o imóvel real existente; por vezes, por razões várias, podem não corresponder e é importante ter consciência do nível de risco envolvido e das suas consequências;
• Documentos Complementares – É importante perceber onde é que o imóvel se insere – empreendimento habitacional, condomínio, empreendimento turístico – para que possam ser divulgadas eventuais restrições e/ou condições;
• Ficha Técnica do Certificado Energético – Revela a eficiência energética do imóvel e as suas características técnicas/funcionais. Estes documentos completam o conjunto habitual de documentos que devem ser fornecidos e analisados antes de qualquer compromisso.

Note-se que, para além dos documentos acima referidos, existem alguns imóveis e/ou locais que podem exigir mais, menos ou diferentes documentos e/ou conduzir a tipos específicos de pesquisa (por exemplo, lotes de terreno para construção/desenvolvimento, imóveis comerciais, questões de planeamento, restrições, domínio público, direitos de preferência, etc.).

2. TER CONSCIÊNCIA DOS CUSTOS DE AQUISIÇÃO E DE MANUTENÇÃO ANUAL

• Isto evitará surpresas. Tenha em conta que qualquer aquisição de um imóvel implica custos e impostos de acordo com o imóvel em questão: estes impostos (imposto de transmissão e imposto de selo) e custos (custos de registo, custos notariais, honorários de advogados, honorários de agrimensores, etc.) são pagos apenas uma vez, mas devem ser conhecidos ou calculados antes do compromisso;
• Os impostos e custos anuais relacionados com o imóvel. Existem, naturalmente, custos que serão necessários consoante as suas necessidades e as do imóvel (ex. jardineiro, ou manutenção da piscina), mas é importante perceber se existem custos relacionados com a localização em que o imóvel se insere (ex. segurança, infra-estruturas, etc.); quanto aos impostos, é essencial ter conhecimento dos impostos devidos (IMI e/ou AIMI – impostos municipais).

3. CONTRATO DE PROMESSA – COMPROMISSO!

Em Portugal, é frequente que o compromisso de aquisição de um imóvel se inicie com a assinatura do Contrato Promessa. Este contrato, apesar de não ser onde consta a transferência do título de propriedade do imóvel, reflectirá todas as condições do negócio acordadas, tais como o preço acordado para o imóvel, a forma de pagamento, o sinal (normalmente 10% do preço), o prazo de conclusão, as obrigações a cumprir por ambas as partes, eventuais condições acordadas, bem como as consequências do não cumprimento das cláusulas incluídas no contrato;

Quando começámos por referir que este contrato marca o início de um compromisso, é precisamente porque, a partir do momento em que o contrato-promessa é assinado, ambas as partes começam a ter consequências em caso de incumprimento do contrato. A mais relevante é a regra geral que determina que, em caso de desistência do comprador, este perderá o sinal pago ao vendedor; se for o vendedor a desistir, será obrigado a restituir o valor do sinal pago ao comprador, juntamente com igual montante a título de indemnização resultante do incumprimento. Dito isto, existe, em alternativa ao regime do depósito, a possibilidade de execução específica que, em qualquer caso, funcionará muito melhor para o comprador, tendo em conta que é, em princípio, mais fácil obrigar o vendedor a vender do que obrigar o comprador a comprar.

4. PREPARAR AS ACÇÕES

É preciso ter em conta que, a partir do momento da assinatura do contrato-promessa, geralmente não há muito mais a fazer até à realização das escrituras. É importante que as escrituras sejam preparadas atempadamente para evitar complicações, atrasos ou, em alguns casos, até mesmo o incumprimento de cláusulas contratuais (principalmente os prazos).

O comprador deve organizar os fundos para pagar o saldo, pagar os impostos de aquisição, pagar os emolumentos notariais e as taxas de registo. Isto é geralmente feito através dos representantes do comprador, que devem liquidar os impostos antes da escritura e pagá-los em simultâneo com a escritura. Por vezes, a transferência dos montantes necessários pode demorar mais tempo do que o previsto. É aconselhável informar-se previamente junto do seu banco.

Todas as eventuais quotas devem ser totalmente tratadas no momento da escritura. Os rateios são os pagamentos anuais que são normalmente divididos entre compradores e vendedores de acordo com cada período de propriedade do ano.

Não se esqueça de fazer (para que esteja em vigor a partir do momento da escritura) um seguro para o imóvel. Após a escritura, o seguro que estava em nome dos anteriores proprietários deixará de proteger o imóvel.

5. ACTOS DE CONCLUSÃO

Esta é a fase final do processo de aquisição (onde incluímos o registo). A transferência do título de propriedade e a posse do imóvel é formalizada pela assinatura da escritura pública, normalmente feita no notário pelas partes ou seus representantes. Os títulos de propriedade também podem ser feitos a título particular (acontece frequentemente quando há bancos envolvidos na aquisição).

Após a assinatura das escrituras, o registo da propriedade em nome dos compradores deve ser imediatamente apresentado às Conservatórias para evitar quaisquer riscos. O registo estará concluído em poucos dias e os proprietários poderão ver os seus nomes devidamente registados como proprietários do imóvel.

Informação fornecida pelo advogado de renome, Dr. Tiago Gonçalves Luis do escritório de advocacia internacional Tiago Luis, Josue Coelho & Associados em Faro. Para mais informações, contactar o escritório de advogados em:

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